Ценообразующие факторы и их влияние на стоимость объекта оценки (рекомендации для самостоятельного определения стоимости квартиры)

Главная / Ценообразующие факторы и их влияние на стоимость объекта оценки (рекомендации для самостоятельного определения стоимости квартиры)

АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

В целях оптимизации и повышения качества расчетов по определению рыночной стоимости жилой недвижимости (квартир, комнат и т.д.) мной была проведена масштабная работа по формированию аппарата поправочных коэффициентов.Для наглядности расчетов был выбран механизм многоступенчатых корректировок. Поправочные коэффициенты определялись на основании статистических данных сайтов www.topmetr.ru и www.gks.ru, собственных выборок по предложениям сайтов www.realty.yandex.ru, www.avito.ru и некоторых других, а также на основании интервьюирования субъектов рынка недвижимости и риэлторских агентств.

ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ

Сразу следует отметить, что ряд типовых факторов обычно упоминаемых в расчетах типовых оценочных отчетов, но являющихся в подавляющем большинстве случаев «нулевыми» был исключен мной из вновь созданного аппарата. Примером может служить фактор «ГОД ПОСТРОЙКИ ДОМА». Несмотря на то, что возраст здания, несомненно, имеет определенное влияние на инвестиционную привлекательность и, соответственно, на цену жилого помещения, определить реальный возраст здания для объекта-аналога крайне затруднительно — в объявлениях такие данные почти не появляются и даже при опросе, большинство продавцов затрудняются назвать реальный возраст своего дома. Один из основных факторов — «ФАКТОР МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ» включает в себя множество характеристик, таких как: уровень развития инфраструктуры, транспортная доступность, преобладающая застройка района и др. Для универсализации расчетов понадобилась бы подробная ситуационно-ценовая карта города, причем для каждого сегмента рынка (жилая недвижимость, торговая, офисная, производственная) своя. Для полного информационного наполнения такой карты понадобилось бы проведение масштабных маркетинговых исследований. Стоимость таких работ может в разы или даже в десятки раз превышать типовую стоимость оценочного отчета класса данного. Таким образом, использование указанной методики является экономически не целесообразным. Оптимальной заменой такой информационной базы является подбор объектов в радиусе нескольких кварталов от точки нахождения объекта оценки, при этом стоимостные отклонения, вызванные фактором местоположения будут минимальны, или вовсе пренебрежимо малы.Далее можно привести в пример такие факторы как: «НАЛИЧИЕ МЕТАЛЛИЧЕСКОЙ ДВЕРИ», «НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА» и т.д. Эти факторы, по моему мнению, при существующих ценах на недвижимость и на воспроизводство указанных улучшений обладают незначительным влиянием на стоимость жилья (менее 0,5%). Кроме того, существуют такие факторы как «УСЛОВИЯ СДЕЛКИ» или «АКТУАЛЬНОСТЬ ИНФОРМАЦИИ». Практически в 100% случаев эти корректировки являются нулевыми, поскольку условия сделки всегда рыночные, а информация по предложениям актуальна.Таким образом, перечислив исключения из традиционного списка корректировок, я перехожу к описанию «рабочих» корректировок, позволяющих составлять реальную картину стоимости.

ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛКИ

По данным сайта «Института исследований рынка и оценки» www.idro.ru со ссылкой на риэлторские агентства для данного фактора определен коридор значений от 3% до 10%. В данном случае, рынок нашего города является достаточно активным и развитым, поэтому используется «нижний» порог — 3%.

ФАКТОР ТИПА ДОМА

Наиболее сложная по конструкции модель корректировок. Были выбраны семь основных категорий жилых зданий. Среди них: старый жилой фонд «СЖФ» (1-3 этажные дома возрастом более 50 лет), пятиэтажные панельные дома «5П», четырех-пятиэтажные кирпичные дома «5К», девяти-десятиэтажные панельные дома «9П», девяти-десятиэтажные кирпичные дома «9К», монолитные дома «МОНОЛИТ» и элитные жилые дома, выполненные по индивидуальным проектам «ЭЛИТ», которые могут быть как кирпичными, так и монолитными. Ступенчатая структура корректировок выглядит следующим образом:

«СЖФ» — 7,2% — «5П» — 1,8% — «5К» — 2,8% — «9П» — 1,8% — «9К» — 1,2% — «МОНОЛИТ» — 3,2% — «ЭЛИТ».

ФАКТОР ЭТАЖНОСТИ

Также непростая по структуре корректировка. Здесь вводится понятие «НИЖНИЙ» (1-2 этаж) обладающие некоторыми недостатками: повышенная опасность квартирных краж, просмотр квартиры с улицы через окна, шум. К верхним относятся все остальные этажи в доме, которые в свою очередь подразделяются на «ВЕРХНИЙ С ЛИФТОМ» и «ВЕРХНИЙ БЕЗ ЛИФТА» последняя категория, по понятным причинам, относится к наименее популярным. Отдельно выделяется первый этаж с перспективой перевода «В НЕЖИЛОЕ», т.е. квартиры на первом этаже с возможностью организации собственного выхода на улицу (желательно на «красную линию») и перевода в нежилое помещение. Такие торговые или офисные помещения традиционно превышают среднюю стоимость жилой недвижимости в том же доме на 10-15%. Структура корректировки:

«ВЕРХНИЙ БЕЗ ЛИФТА» — 3,4% — «НИЖНИЙ» — 1,5% — «ВЕРХНИЙ С ЛИФТОМ» — 4,3% — «В НЕЖИЛОЕ».

ФАКТОР ПЛАНИРОВКИ

В последнее время все отчетливей вырисовывается грань между квартирами различной планировки в независимости от общей площади, хотя можно сказать, фактор «МАСШТАБ КВАРТИРЫ», как и такие факторы как «РАЗМЕР КУХНИ» или «СООТНОШЕНИЕ ЖИЛОЙ И ПОЛЕЗНОЙ ПЛОЩАДИ» косвенно входят в расчетную модель данного фактора. Различается всего три категории планировки: «ТИПОВАЯ» — наиболее часто встречающаяся, характерная практически для всех зданий советской постройки и отчасти для зданий постройки 90-х, «УЛУЧШЕННАЯ» - получившая развитие в последние 15-20 лет, характеризующаяся увеличением доли подсобной площади (кухни, санузла, коридоров, получающих статус холла и.т.д.) и «ИНДИВИДУАЛЬНАЯ», подразумевающая собственный дизайнерский проект, как правило увеличение полезной площади за счет включения в нее лоджий и т.д. Структура корректировки:

«ТИПОВАЯ» — 5,2% — «УЛУЧШЕННАЯ» — 3,0% — «ИНДИВИДУАЛ»

ФАКТОР УРОВНЯ ОТДЕЛКИ

Несмотря на то, что отделка квартир может иметь множество качественных параметров, мной были отобраны четыре основные категории, позволяющие наиболее четко (что особенно важно — с точки зрения потребителей на рынке жилой недвижимости) определить ценовой параметр. Итак, среди видов отделки были выбраны четыре: «ТРЕБУЕТ РЕМОНТА» в эту категорию входят как квартиры без ремонта в новых домах (стяжка, штукатурка), так и квартиры требующие полного косметического ремонта, «СТАНДАРТ» — типовое состояние квартиры — обои, линолеум, плитка в санузеле и отчасти на кухне, побелка или покраска потолка, все в среднем состоянии, возможны некритичные, но многочисленные дефекты, «УЛУЧШЕННАЯ» — отделка в хорошем состоянии - на полу новый качественный линолеум или ламинат, потолки натяжные или гипсокартонные, современная плитка в санузеле и на кухне, обязательно пластиковые окна, «СУПЕР-ЕВРО» - подразумевает индивидуальный дизайнерский проект, отделку в очень хорошем состоянии из дорогих материалов, фигурные потолки со встроенным освещением и т.д. Структура корректировки:

«ТРЕБУЕТ РЕМОНТА» — 7,4% — «СТАНДАРТ» — 4,8% — «УЛУЧШЕННАЯ» — 6,6% — «СУПЕР-ЕВРО»

ФАКТОР ВИДА ИЗ ОКОН

Три категории вида из окон: «ДВОР», «УЛИЦА» и «ПАНОРАМА» (подразумевается панорамный вид на город, реку, лес). При этом, если в квартире скажем есть как окна выходящие во двор так и на улицу в расчетах учитывается, соответственно, та категория вида, которая стоит по рангу выше. Структура корректировки:

«УЛИЦА» — 1,1% — «ДВОР» — 6,7% — «ПАНОРАМА»

ФАКТОР БАЛКОНА/ЛОДЖИИ

Три категории наличия: «НЕТ», «БАЛКОН» и «ЛОДЖИЯ». Параметр наличия остекления не учитывается, поскольку при сложившихся ценах на подобные улучшения его значение является пренебрежимо малым. Структура корректировки:

«НЕТ» — 2,9% — «БАЛКОН» — 1,2% — «ЛОДЖИЯ»

ФАКТОР ТРАНСПОРТНОЙ ДОСТУПНОСТИ

Теоретически влияние данного фактора можно было рассчитать в виде непрерывной функции в зависимости от времени, необходимого, чтобы пешком дойти до ближайшей остановки общественного транспорта, однако, чтобы не выходить из единого формата многоступенчатой поправочной модели было решено также ввести категории: «МЕНЕЕ 5 МИН.», «ОТ 5 ДО 15 МИН.» и «СВЫШЕ 15 МИН.» пешего хода. Структура корректировки:

«СВЫШЕ 15 МИН.» — 3,6% — «ОТ 5 ДО 15 МИН.» — 2,8% — «МЕНЕЕ 5 МИН.»